キャップレートとは
「Cap Rate = NOI（Net Operating Income）÷ 値段」で、不動産からの年間ネット利回りと同じです。NOI（年間の賃貸純利益）が10の不動産の値段を200で買うと、キャップレート5%で買ったこととなります。
この考えを活用し、先程の式を「値段 = NOI÷ Cap Rate」と変形して、不動産の値段を決める際にキャップレートを使うことも多いです。同じ例でいうと、NOIが10の不動産の値段を決める際、キャップレート5%程度で売れるであろうと想定すると、この不動産の値段・価値は200と計算できます。
キャップレートはひとつ？
キャップレートは値段の尺度を統一した基準で比較するのに便利なので、マーケットでよく用いられます。たとえば、ビルAはキャップレート5%で売れた、ビルBはキャップレート3%で売れた、等、色々な取引の比較の物差しに使えます。キャップレートが低い方が、買い手は低い利回りで買った（=つまり高い値段で買った）ことになります。
ところがこのキャップレート、色々な種類があります。
「Cap Rate = NOI ÷ 値段」なので、一番問題になるのがNOIに何を使うかです。まず、いつの時点のNOIなのかについて、以下のようなタイプが考えられます。
①過去１年を遡ってのNOI実績値
②今後１年のNOI予測値
③安定稼働した際のNOI予測値
さらに、NOIの計算に何を含めるかについても、リーシングの仲介料や修繕費（Capex）を差し引いた後の数字か否か等、 いくつかのパターンがありえます。
その国やマーケットの商習慣で一般的に意味するところは違うと思いますが、ブローカーや投資家等と話す際、相手も同じ意味で使っているのか？という意識を持っておくことは重要です。
