中古住宅インスペクションのあるべき姿

日本でも中古住宅の流通促進のため、インスペクションの普及に向けた動きが進んできています。

住宅市場は、一般消費者が購入者となることが想定されているので、不動産マーケットのなかでも特殊な市場だと感じます。オフィス等の商業用不動産における商習慣が適用されるようになれば、より良い市場になると思うことはよくあります。その一例がインスペクションです。

日本のインスペクションは、専門家が第三者としての中立的立場から行い、インスペクションを行った場合は重要事項説明の際に買主に説明することが義務付けられるようです。

こと不動産の業界においては、「中立的な第三者」はあくまでも理想論で、実際は存在しません。

オフィス等の取引の場合は、買主がコンサルを雇い、物件に瑕疵が無いかをチェックします（デューデリジェンスと呼ばれます）。瑕疵が見つかった場合は、コンサルが修理にいくらかかるか等という情報も提示しますので、それを元に売主と値引き交渉をすることになります。問題が大きければ買わないという判断もあり得ます。

コンサルが売主により雇われている場合と、買主により雇われている場合では、当然検査結果は異なります。中古住宅を買う場合においても、買主が自分で専門家を雇い、インスペクションを行う方が自然です。

イエシルの非住宅版に期待

イエシルというマンションの価格情報提供サービスがあります。

イエシルによる価格情報

イエシルは各個別マンション、部屋ごとにその物件価格情報をストックしたデータベースを提供しています。


情報はウェブクロールにより収集したものに基づいているため、精度としては疑問ではありますが、まずは膨大なマンション物件をデータベース化した、というだけで価値があると感じます。Home'sプライスマップよりも見やすいですし。

ビジネスとしては、サイトにアクセスを集めてそこから不動産会社へつなぐモデルで、これまでの不動産サイトと同様です。

マンションはこうしたデータベースがありますが、これをオフィスや商業施設にも展開するサイトが出てきて欲しいところです。

アメリカにはCoStarという不動産データベース会社があり、そこに全物件の情報（面積、テナント、賃料、売買価格等）が分かる範囲で入っています。CoStarは、データベースのアカウントをデベロッパー・投資家等に売って利益をあげます。デベロッパー・投資家はこのデータベースを使って、あるエリアの需給状況等を自由に分析できます。

タイムマシン経営で、誰か作ってくれないかなと期待しています。

結局最近の日本のフィンテックも、アメリカ発のサービスのタイムマシン経営（例えば、マネーフォワードも、Mintの日本版）ですし。

世界トップの不動産機関投資家はどこか？

世界の不動産に対し投資している、年金・保険会社等の機関投資家のランキングを見てみましょう。

世界最大の不動産機関投資家はADIA（アブダビ投資庁）

Boston Consulting Groupによると、グローバルのトップ不動産投資家は下図の通り（2015年、不動産の運用資産額順）。

(Source: Boston Consulting Group)

①ADIA（Abu Dhabi Investment Authority、アブダビ投資庁）：US$58.0 billion
②Northern Trust（米系資産運用会社）：US$46.2 billion
③apg（オランダ系資産運用会社）：US$43.7 billion
④ABP（オランダの役人・教職員年金基金）：US$40.3 billion
⑤CalPERS（カリフォルニア州職員退職年金基金）：US$29.9 billion
⑤TIAA-CREF（全米教職員年金・保険基金）：US$29.9 billion

日本からはニッセイが資産規模US$15.5 billionで、23位にランクインしています。

今後、日本の年金基金であるGPIFが不動産への投資を増やしていった場合、どの程度になるでしょうか。全体ポートフォリオの5%まではインフラ、PE、不動産に投資可能のようですが、仮に、全体の全運用資産140兆円のうち、2%が不動産になるとすると、US$28 billion（$1=100円）になりますので、GPIFも世界最大級の不動産機関投資家になり得ます。

セルフストレージはアジアでも普及する？

日本ではまだ普及していませんが、セルフストレージ（トランクルーム）は不動産セクターとしてアジアでも普及するのでしょうか？

需要はどこから？

CBREのリサーチ・コンサル部隊のCBRE Economic Advisorsが発表する、About Real Estateというコラムがあります。

昨年の6月4日のコラム「SELF-STORAGE IS POISED FOR GROWTH IN ASIA」で、アジアでもセルフストレージは普及する、と主張しています。

どういうニーズから需要が生まれるのかというと、個人需要は４つのD（death, divorce, downsizing and dislocation）、企業需要は会社の拡大・縮小によるとのこと。つまり何らかの理由で変化が生じる時にニーズが発生するようです。

誰かが亡くなった場合は遺産整理のプロセスで、離婚した際は新しい生活環境に対応するため、小さい住宅に引越す場合の荷物置き場として、人生の転機（大学入学・結婚・就職・転職）等の環境変化によって、セルフストレージの需要が生まれるそうです。

CBREは、アジアでは上記のような要因は大きいため、セルフストレージが普及すると主張しています。

なお、各国の各家庭の平均住宅サイズ（一人あたり）を比較したものが下図。東京は329 sq. ft.（約30㎡）と狭いですが、香港・シンガポールはさらに狭いですね。

(Source: CBRE)

アメリカではセルフストレージは普及しており、専業の上場REITもありますが、東京などと比べて土地・賃料が安く、セルフストレージも安く借りられることが大きいと思います。東京ではトランクルームとはいえ賃料が高くなり、なかなかお金を支払ってまで使おうと思わないのではないでしょうか。

日本の家計を苦しめる家賃

イケダハヤトさんの記事を見て、「収入の３割が家賃」と一般的に言われていることを思い出しました。

確かにこの「家賃（やローンの支払）は収入の３割まで」という目安は、不動産検索サイトや雑誌特集などでよく目にします。ふと、これは日本だけの相場観なのか、他国でも大体その程度なのかが気になったので調べてみました。

下図は、家計の総支出における住宅費＋水光熱費の占める割合を示したものです。水光熱費が含まれていることと、収入に対してではなく支出に対する割合であることに注意が必要です。持ち家のコストは、仮にその家を借りた場合の家賃がカウントされています。

データ元：国連「National Accounts Official Country Data」
2010年データのHousing, water, electricity, gas and other fuels
÷ Household final consumption expenditure より算出

日本の家計支出の25.3%を住宅費用が占めており、やはり日本は海外諸国と比較しても、住宅費用の負担が重いようです。日本より人口密度の高いシンガポール(18.1%)や香港(18.8%)、韓国(16.2%)よりも高いというのが意外でした。他の国・年・支出項目についてもデータが公開されていますので、詳しく知りたい方はデータ元をご覧下さい。

こちらの記事（日本の高い住宅費用が生活の質を下げる）でも指摘した通り、日本の住宅はコストが高いうえに狭く、生活クオリティを下げており、高い住宅費用というのは、日本の社会問題と言えます。特に東京では、あれほど狭い20㎡程度の部屋に住むために、当然のように8万円払う、というような状況を変えていく必要があります。シェアハウスも家賃負担を抑える１つの方法ですが、住まい方の標準にはならないと思いますので、普通の（１家族１住宅の）住宅コストを下げる必要があるでしょう。

１つの解は、賃貸住宅の契約方法について、定期賃貸借契約をスタンダードにしていくことだと思いますが、これについてはまた別の記事で取り上げます。

大人のためのシェアハウス案内

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日本の高い住宅費用が生活の質を下げる

少し前のEconomistの記事（A game of leapfrog South Korea may soon be richer than Japan）に興味深い記事がありました。

日本の豊さは、1993年にシンガポールに、 1997年に香港に、2010年に台湾に抜かれ、2017年頃には韓国にも抜かれると予測されています。ここで豊かさに用いられている指標は一人あたりGDP（購買力平価ベース）ですので、同じ一人あたりGDPがあっても生活コストが高い国は、より生活水準が低いということになります。単純な一人あたりGDPでみると、日本はシンガポール以外よりは高いので、日本の生活コストの高さ、特に食料と不動産コストが高いことが日本の生活水準を下げている、と指摘されています。


では、実際どれほど日本の不動産コスト（特に住宅）が高いのか、を少し調べてみました。住宅価格、家賃共にアジアの中でも高いことが分かります。特に台湾との価格差は顕著です。香港は日本より住宅費が高いにも関わらず、日本より一人あたりGDP（購買力平価ベース）が高いのは、他の生活コストが安いのでしょうか。

都市中心部での1㎡あたり住宅価格(USD) (via Global Property Guide)

月額家賃(USD) (via Global Property Guide)

日本、特に東京は、今のように密集し、高い住宅費を払って狭い家に住むことが生活の質を下げているとあらためて感じさせる記事でした。